农村自建房“六不准”

农村建房合同性质认定

农村自建、修缮三层（含三层）以上的房屋，其施工合同应认定为农村建房施工合同，受《中华人民共和国建筑法》调整，相应工程需要具有建筑资质的施工单位作业。农村自建两层（含两层）以下低层住宅包工包料的应认定为承揽合同，由承包方负责房屋建造的全部事项，在工程完成后由房主向承包方支付报酬；农村自建两层（含两层）以下低层住宅包工不包料的应认定为劳务合同，即“包清工”，房主在整个施工过程中发挥指挥、监督和管理的作用，施工人只负责单纯的施工劳作。

二、农村建房“六不准”

（1）不准未批先建。建房前应先申请批准使用宅基地，获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》，取得《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利等部门的，还应经过相关部门批准。

（2）不准超面积标准建造。农村建房实行“一户一宅”原则，非法的“一户多宅”应按照规定予以拆除，但通过合法继承等方式获得的宅基地是被允许的。

（3）不准建在规划区域外。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地。

（4）不准擅自改变用途。宅基地设置的目的是保障农村村民的居住需要，不允许擅自改变土地用途，比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房出售。

（5）不准随意翻修农房。在农村翻新旧房、危房时必须取得《乡村建设规划许可证》，同时向村委会递交申请，审批通过获得后方可施工，私自翻新则可能面临被拆除。

（6）不准随意多层修建。新建或翻新房屋应申请并取得《乡村建设规划许可证》，建造三层以上房屋需专业施工团队，同时还需经乡镇政府审批后才可动工。

法条链接

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。